హౌసింగ్‌ను మరింత సరసమైనదిగా మార్చడానికి ట్రంప్ ప్రణాళికను కలిగి ఉన్నారు. ఇది పని చేస్తుందా?

పెరుగుతున్న ధరలు మరియు పెరిగిన తనఖా రేట్లు గృహయజమానులను తయారు చేస్తున్నందున, అధ్యక్షుడు ట్రంప్ గత వారం గృహ కొనుగోలు ఖర్చును తగ్గించే లక్ష్యంతో రెండు విధానాలను ప్రతిపాదించారు. పెరుగుతున్న సాధించలేనిది చాలా మంది అమెరికన్లకు.

పెద్ద సంస్థాగత పెట్టుబడిదారులను నిషేధించాలని యోచిస్తున్నట్లు ట్రంప్ తెలిపారు ఒకే కుటుంబ గృహాలను కొనుగోలు చేయడంమరియు ఫెడరల్ ప్రభుత్వాన్ని కూడా నిర్దేశిస్తోంది తనఖా బాండ్లలో $200 బిలియన్లను కొనుగోలు చేయండి అమెరికన్లకు తనఖా రేట్లు తగ్గించడానికి.

“స్థోమత పునరుద్ధరణలో నా అనేక దశల్లో ఇది ఒకటి” అని ట్రంప్ అన్నారు అన్నారు ప్రతిపాదిత తనఖా రుణ కొనుగోలుకు సంబంధించిన జనవరి 8 సోషల్ మీడియా పోస్ట్‌లో.

సరసమైన గృహాల కొరత మరియు 2022 నుండి పెరుగుతున్న తనఖా రేట్లు కారణంగా గృహాల ధరలు పెరగడంతో ఇటీవలి సంవత్సరాలలో ఇంటిని కొనుగోలు చేయడం చాలా ఖరీదైనదిగా మారింది. అయితే ఆ ఒత్తిళ్లలో చాలా వరకు ఫెడరల్ ప్రభుత్వం యొక్క ప్రత్యక్ష నియంత్రణకు మించినవి ఉన్నందున, నిపుణుల అభిప్రాయం ప్రకారం, Mr. ట్రంప్ ప్రతిపాదనలు చివరికి ఖర్చులను ఎంతవరకు తగ్గించగలవు అనేది అస్పష్టంగా ఉంది.

అమెరికా గృహాల కొరత

Mr. ట్రంప్ యొక్క విధానం హౌసింగ్ మార్కెట్‌తో రెండు ప్రధాన సమస్యలను పరిష్కరించడం లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది — అధిక తనఖా రేట్లు మరియు సంస్థాగత పెట్టుబడిదారుల నుండి గృహాల కోసం పోటీ. అయినప్పటికీ నిపుణులు ఈ వ్యూహాలు హౌసింగ్ మార్కెట్ యొక్క విసుగు పుట్టించే సమస్యలలో ఒకదానిని పరిష్కరించడానికి పెద్దగా చేయవని చెప్పారు: అమ్మకానికి గృహాల కొరత.

సరఫరా సమస్య 2008 ఆర్థిక సంక్షోభం తర్వాత సంవత్సరాల తరబడి అండర్‌బిల్డింగ్‌ను ప్రతిబింబిస్తుంది, అలాగే మాంద్యం సమయంలో అతి తక్కువ తనఖా రేట్లను లాక్ చేసిన గృహయజమానులు తమ ఆస్తులను వదులుకోవడానికి ఇష్టపడకపోవడాన్ని ప్రతిబింబిస్తుంది.

“USలో గృహాల సరఫరా తక్కువగా ఉంది మరియు దానిని పరిష్కరించడానికి సమయం పడుతుంది” అని TD సెక్యూరిటీస్ కోసం US రేట్ల వ్యూహం అధిపతి గెన్నాడి గోల్డ్‌బెర్గ్ CBS న్యూస్‌తో అన్నారు.

గృహాల కొరతను పరిష్కరించడానికి US సాధారణ నిర్మాణ వేగానికి మించి 4 మిలియన్ల అదనపు గృహాలను నిర్మించవలసి ఉంటుంది, ప్రకారం గోల్డ్‌మన్ సాక్స్‌కు.

పక్షపాతం లేని థింక్ ట్యాంక్ అయిన అర్బన్ ఇన్‌స్టిట్యూట్‌లోని హౌసింగ్ మరియు కమ్యూనిటీస్ వైస్ ప్రెసిడెంట్ జన్నెకే రాట్‌క్లిఫ్ CBS న్యూస్‌తో మాట్లాడుతూ హౌసింగ్ మార్కెట్ సరఫరా సవాళ్లను పరిష్కరించడం చాలా కష్టం.

“కొత్త గృహాలను రూపొందించడానికి చాలా పరిష్కారాలు ఫలవంతం కావడానికి చాలా సమయం పడుతుంది” అని ఆమె చెప్పారు.

ఉదాహరణకు, అధిక భూమి ఖర్చులు గృహ సరఫరాకు జోడించడాన్ని కష్టతరం చేస్తాయి. ఒక పరిష్కారం, స్థానిక జోనింగ్ నియమాలను మార్చడం అని రాట్‌క్లిఫ్ చెప్పారు, తద్వారా ఎక్కువ గృహాలను ఇచ్చిన ప్రాంతంలోకి పిండవచ్చు. అయినప్పటికీ ఇటువంటి విధానాలు స్థానిక స్థాయిలో ఏర్పాటు చేయబడ్డాయి, ఫెడరల్ ప్రభుత్వంచే కాదు, ఆమె పేర్కొంది.

ఎందుకు తక్కువ తనఖా రేట్లు ఒక వినాశనం కాదు

Mr. ట్రంప్ యొక్క విధానాలు సమీకరణం యొక్క డిమాండ్ వైపు ప్రస్తావిస్తున్నందున, అవి అనుకోకుండా ఇంటి ధరలను పెంచగలవని గోల్డ్‌బెర్గ్ చెప్పారు. ఉదాహరణకు, తనఖా రేట్ల క్షీణత మరింత మంది కొనుగోలుదారులను మార్కెట్‌లోకి ఆకర్షిస్తుంది, ఇంటి ధరలను అధికం చేస్తుంది మరియు సరఫరా సమస్యను మరింత తీవ్రతరం చేస్తుంది.

“నెలవారీ చెల్లింపులు తక్కువగా ఉన్నందున వినియోగదారులు మరిన్ని గృహాలను కొనుగోలు చేయగలిగితే, ఇంటి ధరలు మరింత త్వరగా పెరుగుతాయి” అని విశ్లేషకుడు CBS న్యూస్‌తో చెప్పారు. “కాబట్టి తనఖా ఛానెల్ ద్వారా ఇంటిని కొనుగోలు చేసే ఖర్చును తగ్గించడం దీర్ఘకాలంలో సమస్యను పరిష్కరించడానికి సరిపోదు.”

ఇంతలో, గోల్డ్‌బెర్గ్ ప్రకారం, ఇన్విటేషన్ హోమ్స్ మరియు ఫైనాన్షియల్ దిగ్గజం బ్లాక్‌స్టోన్ వంటి పెద్ద పెట్టుబడిదారులను సింగిల్-ఫ్యామిలీ హోమ్‌లను పెంచకుండా నిషేధించాలనే Mr. ట్రంప్ యొక్క ప్రణాళిక మార్కెట్‌పై పరిమిత ప్రభావాన్ని మాత్రమే చూపుతుంది. కారణం: అమెరికన్ ఎంటర్‌ప్రైజ్ ఇన్‌స్టిట్యూట్ ప్రకారం, నిష్పక్షపాతంగా ఆలోచించే సంస్థ అయిన అమెరికన్ ఎంటర్‌ప్రైజ్ ఇన్‌స్టిట్యూట్ ప్రకారం, కనీసం 100 ప్రాపర్టీలను కలిగి ఉన్న పెట్టుబడిదారులు USలోని మొత్తం సింగిల్-ఫ్యామిలీ హౌసింగ్ స్టాక్‌లో దాదాపు 1% మాత్రమే ఉన్నారు.

“ఇది చాలా చిన్న ప్రభావం,” గోల్డ్‌బెర్గ్ చెప్పారు.

సంస్థాగత పెట్టుబడిదారులు ప్రస్తుతం కలిగి ఉన్న ఇళ్లను విక్రయించాల్సిన అవసరం ఉందా లేదా అని కూడా ట్రంప్ చెప్పలేదని ఆయన ఎత్తి చూపారు. ఆ సంస్థలు ఆ ఆస్తులను మార్కెట్లో ఉంచమని బలవంతం చేయకపోతే, నిషేధం గృహాల సరఫరాను గణనీయంగా విస్తరించే అవకాశం లేదని గోల్డ్‌బెర్గ్ చెప్పారు.

అయినప్పటికీ, Mr. ట్రంప్ విధానాలు చిన్న మార్పును కలిగిస్తాయని కొందరు హౌసింగ్ మార్కెట్ నిపుణులు చెప్పారు.

“తనఖాలు కొంచెం చౌకగా ఉంటాయి మరియు హౌసింగ్ మరింత సరసమైనదిగా ఉంటుంది,” కార్ల్ వీన్‌బెర్గ్, హై ఫ్రీక్వెన్సీ ఎకనామిక్స్ యొక్క చీఫ్ ఎకనామిస్ట్ మరియు మేనేజింగ్ డైరెక్టర్, CBS న్యూస్‌తో మాట్లాడుతూ, సంస్థాగత పెట్టుబడిదారులను ఇళ్లను సేకరించకుండా నిషేధించడం “ధరలను కొద్దిగా తగ్గించగలదని” అన్నారు.

నేషన్‌వైడ్ ఎకనామిక్స్‌లో సీనియర్ ఆర్థికవేత్త అయిన బెన్ అయర్స్, ప్రభుత్వం తనఖా సెక్యూరిటీలలో $200 బిలియన్లను కొనుగోలు చేయడం వలన గృహ రుణ రేట్లను 0.35 శాతం వరకు తగ్గించవచ్చని అంచనా వేశారు, ఇది “మరింత వ్యయ కార్యకలాపాలను పెంచుతుంది.”

ఫలితం: అర్ధవంతమైన పురోగతికి అందుబాటులో ఉన్న గృహాల కొరతను పరిష్కరించడం అవసరం, ఆర్థికవేత్తలు అంగీకరించారు. ఆ సమస్యను పరిష్కరించకపోతే, గృహ స్థోమత సంక్షోభం కొనసాగుతుందని, పక్షపాతం లేని అమెరికన్ ఎంటర్‌ప్రైజ్ ఇన్‌స్టిట్యూట్‌లోని AEI హౌసింగ్ సెంటర్ సీనియర్ ఫెలో మరియు కో-డైరెక్టర్ ఎడ్వర్డ్ పింటో అన్నారు.

“మేము తక్కువగా ఉపయోగించబడుతున్న ప్రస్తుత సరఫరాను సక్రియం చేయాలి లేదా కొత్త గృహాల నిర్మాణానికి అనుమతించేలా చర్యలు తీసుకోవాలి” అని పింటో చెప్పారు. “మేము త్వరగా అమలులోకి వచ్చే సరఫరా వైపు పరిష్కారాలతో ముందుకు రావాలి.”