దివాలా బిడ్ రుణభారంతో ఉన్న BC డెవలపర్‌ను బెదిరించే ఆర్థిక ఇబ్బందులను పెంచుతుంది

తన విలాసవంతమైన జీవనశైలి వెనుక ఉన్న ఆర్థిక విషయాల గురించి స్పష్టంగా చెప్పడంలో విఫలమైనందుకు ఇప్పటికే జైలు శిక్షను అనుభవించిన BC డెవలపర్ ఇప్పుడు వాంకోవర్ యొక్క క్యాంబీ కారిడార్ నడిబొడ్డున ఉన్న ప్రధాన ఆస్తిపై ఆమె హామీ ఇచ్చిన బహుళ-మిలియన్ డాలర్ల తనఖాపై దివాలా తీయడానికి అవకాశం ఉంది.

ఈ నెల ప్రారంభంలో దాఖలు చేసిన BC సుప్రీంకోర్టు పత్రాల ప్రకారం, షాన్ ఓక్స్ సైట్ అని పిలువబడే ఓక్రిడ్జ్‌కు దక్షిణంగా 1.3-హెక్టార్ల స్థలాన్ని అభివృద్ధి చేయడానికి హెలెన్ చాన్ సన్ నియంత్రణలో ఉన్న కంపెనీలకు TCC తనఖా హోల్డింగ్స్ $67.6 మిలియన్లకు పైగా అడ్వాన్స్ చేసింది.

ఈ ప్రాపర్టీ ప్రస్తుతం 72 చివరి ’60ల నాటి టౌన్‌హోమ్‌లను కలిగి ఉంది, సన్ రెండు 30-అంతస్తుల-ప్లస్ టవర్లు మరియు 180 యూనిట్ల సోషల్ హౌసింగ్‌లను కలిగి ఉన్న అభివృద్ధి చెందుతున్న అభివృద్ధిగా రూపాంతరం చెందాలని ఆశించింది.

కానీ ఒక న్యాయమూర్తి ప్రాజెక్ట్‌ను జప్తు చేసి, ఆస్తిని విక్రయించమని ఆదేశించిన ఒక సంవత్సరం కంటే ఎక్కువ కాలం గడిచిన తర్వాత, షాన్ ఓక్స్‌ను మార్కెట్ చేయడానికి నియమించిన రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీ భూమికి ఒక్క ఆఫర్ కూడా అందుకోలేదని కోర్టు పత్రాలు పేర్కొన్నాయి.

మరియు TCC మార్ట్‌గేజ్ హోల్డింగ్స్ సన్‌పై దివాలా ఆర్డర్‌ను కోరుతోంది, కంపెనీ ఇప్పుడు $78.1 మిలియన్ల విలువైన రుణానికి సంబంధించి ఒక్క పైసా కూడా తిరిగి చెల్లించలేదని కంపెనీ పేర్కొంది.

క్యాంబీ కారిడార్‌లో బెట్టింగ్‌లు

CBC న్యూస్ నుండి ఆమె కంపెనీ వెబ్‌సైట్‌కి పంపిన ఇమెయిల్‌కు సన్ స్పందించలేదు.

BC సుప్రీం కోర్ట్ మరియు కెనడాలోని టాక్స్ కోర్ట్ రెండింటిలోనూ సన్ పాల్గొన్న సంక్లిష్టమైన ఆర్థిక వ్యవహారాల వెబ్‌లో ప్రొసీడింగ్స్ తాజా అధ్యాయం, ఇక్కడ ఆమె $5 మిలియన్ల కంటే ఎక్కువ ఆదాయాన్ని తక్కువగా నివేదించినందుకు జరిమానాలతో కూడిన $6-మిలియన్ల పన్ను బిల్లుపై పోరాడుతోంది.

Sun Landmark Premiere Properties Ltd. అనే కంపెనీని కలిగి ఉంది, ఇది భవిష్యత్తులో అభివృద్ధి కోసం గుర్తించబడిన ఆస్తులను కొనుగోలు చేయడానికి మరియు నిర్వహించడానికి ఇతర సంస్థలను సృష్టిస్తుంది.

సన్ మరియు ల్యాండ్‌మార్క్ ఒకప్పుడు వాంకోవర్ యొక్క హాటెస్ట్ రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాస్పెక్ట్‌గా పరిగణించబడే ప్రాంతంలో ఉన్న ప్రాపర్టీలలో భారీగా పెట్టుబడి పెట్టారు, దీనిని క్యాంబీ కారిడార్ అని పిలుస్తారు, ఓక్రిడ్జ్ సైట్ యొక్క $6.5-బిలియన్ల పునరాభివృద్ధి ద్వారా 14 టవర్‌లలో దాదాపు 6,000 మంది నివాసితులకు నివాసం ఉండేలా చేయడం ద్వారా సూపర్ఛార్జ్ చేయబడింది.

కెనడా తనఖా మరియు హౌసింగ్ కార్పొరేషన్‌గా గత సంవత్సరం కాండో ధరలు క్షీణించిన తిరోగమనానికి ముందు ఇది జరిగింది. అని హెచ్చరించింది మెట్రో వాంకోవర్‌లో 2,500 కొత్త కాండోలు అమ్ముడుపోకుండా మరియు ఖాళీగా ఉన్నాయి – 2024కి రెట్టింపు సంఖ్య.

సూర్యుడి అదృష్టం మార్కెట్‌తో మలుపు తిరిగింది. 2018లో, ఆమె తన వ్యక్తిగత నికర విలువను $94 మిలియన్లుగా ప్రకటించింది – ఇది 2023 నాటికి $21 మిలియన్లకు పడిపోయిందని, ఆ సంవత్సరం దాఖలు చేసిన ప్రకటన ప్రకారం.

2వ దివాలా కేసు

క్రెడిటర్లు క్యాంబీ కారిడార్‌లోని రెండు ల్యాండ్‌మార్క్ ప్రాపర్టీలను – షాన్ ఓక్స్‌తో సహా – రిసీవర్‌షిప్‌లోకి నెట్టారు.

కోర్టు పత్రాల ప్రకారం, సన్ మరియు ల్యాండ్‌మార్క్ $150 మిలియన్ల కంటే ఎక్కువ రుణాలకు బాధ్యత వహించాలని కనుగొనబడింది.

TCC మార్ట్‌గేజ్ హోల్డింగ్స్ ఆమెకు వ్యతిరేకంగా దివాలా ఆర్డర్‌ను కోరిన రెండవ రుణదాత.

ఇతర దివాలా దరఖాస్తు గత సంవత్సరం $45 మిలియన్ల అప్పులకు సంబంధించి మరొక రుణదాత ద్వారా దాఖలు చేయబడింది.

ఆ దరఖాస్తుకు ప్రతిస్పందనగా దాఖలు చేసిన అఫిడవిట్‌లో, “నా జీవితకాలంలో నేను సేకరించిన దాదాపు మొత్తం డబ్బును ల్యాండ్‌మార్క్ మరియు ల్యాండ్‌మార్క్ కంపెనీల ద్వారా వారి వివిధ రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్ట్‌లలో పెట్టుబడి పెట్టడం జరిగింది” అని సన్ పేర్కొన్నాడు.

“మెట్రో వాంకోవర్‌లో వివిధ డెవలప్‌మెంట్ ప్రాపర్టీలను కలిగి ఉన్న కంపెనీల్లో నా ఈక్విటీ మరియు నా షేర్‌హోల్డింగ్‌లు మరియు షేర్‌హోల్డర్స్ లోన్‌ల ద్వారా ఈక్విటీ ప్రాతినిధ్యం వహించే కంపెనీలకు షేర్‌హోల్డర్ రుణాలు మాత్రమే వ్యక్తిగతంగా నేను కలిగి ఉన్న ఆస్తులు” అని సన్ రాశారు.

లక్షలాది మంది ప్రమాదంలో ఉన్నారని బీమా సంస్థ పేర్కొంది

రెండు దివాలా క్లెయిమ్‌లలోని దాఖలాలు సన్ ఆస్తుల మార్కెటింగ్‌పై చట్టపరమైన చర్యలు చూపగల ప్రభావాన్ని ఊహించాయి.

ల్యాండ్‌మార్క్ ఫోస్టర్ మార్టిన్‌లో మిగిలి ఉన్న యూనిట్ల ఇన్వెంటరీని కూడా కలిగి ఉంది, ఇది మల్టీ-టవర్, మల్టీ-ఫేజ్ వైట్ రాక్ కాండో ప్రాజెక్ట్ సన్ క్లెయిమ్‌లు “పూర్తయిన తర్వాత గణనీయమైన నగదు ఆదాయాన్ని” ఉత్పత్తి చేస్తుంది.

కానీ దివాళా తీసినట్లు ప్రకటించడం వలన ఫోస్టర్ మార్టిన్‌లో ప్రీ-సేల్ కొనుగోలుదారులు “వారి కొనుగోలు ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయడానికి లేదా కనీసం ఆ స్థానాన్ని వాదించడానికి” అవకాశం ఇవ్వవచ్చని ఆమె హెచ్చరించింది.

డెవలప్‌మెంట్ కోసం డిపాజిట్‌లను విడుదల చేయడానికి అనుమతించే బీమాను అందించే ఒక సంస్థ ఆ ఆందోళనలను మరొక ప్రతిస్పందనలో ప్రతిధ్వనించింది, మొత్తం $18.5 మిలియన్ కంటే ఎక్కువ బీమా చేయబడిన డిపాజిట్‌లు ఫోస్టర్ మార్టిన్ ప్రాజెక్ట్‌లోకి విడుదలయ్యాయని పేర్కొంది.

“Ms. సన్ దివాలా తీయడం వల్ల 93 మంది ఫోస్టర్ మార్టిన్ ప్రాజెక్ట్ యొక్క ప్రీ-సేల్ కొనుగోలుదారులు తమ కొనుగోలు ఒప్పందాలను రద్దు చేసుకునేందుకు అనుమతించే ప్రమాదం ఉంది” అని కంపెనీ వాదించింది.

“ఆ విక్రయాల నష్టం (సుమారు $131 మిలియన్ల విలువ) ల్యాండ్‌మార్క్ యొక్క వైట్ రాక్స్ రుణదాతలకు సాధారణంగా రికవరీ అవకాశాలను దెబ్బతీస్తుంది మరియు దీని కోసం $18.5 మిలియన్ కంటే ఎక్కువ చెల్లింపు బాధ్యతను స్ఫటికీకరిస్తుంది. [the insurance company].”

తాజా దివాలా దరఖాస్తులో భాగంగా, TCC మార్ట్‌గేజ్ హోల్డింగ్స్ షాన్ ఓక్స్ భూముల విలువతో పాటు ఆస్తిని మార్కెట్ చేయడానికి మరియు విక్రయించడానికి చేసే ప్రయత్నాలకు సంబంధించిన “రహస్య సమాచారం” చూడకుండా నిరోధించడానికి సీలింగ్ ఆర్డర్‌ను కోరుతోంది.

“మదింపు మరియు కొల్లియర్స్ మార్కెటింగ్ నివేదికలను బహిరంగంగా అందుబాటులో ఉంచినట్లయితే భూములకు మార్కెటింగ్ మరియు విక్రయ ప్రక్రియలు బలహీనపడతాయి” అని సీలింగ్ ఆర్డర్‌కు మద్దతుగా వ్రాసిన అఫిడవిట్ చదవబడుతుంది.

“ఉదాహరణకు, బహిరంగపరచబడితే, కాబోయే కొనుగోలుదారుడు అంచనా వేసిన విలువ కంటే ఎక్కువ ధరకు ఆఫర్‌ను సమర్పించే అవకాశం లేదు మరియు మార్కెట్ ప్రతిస్పందన దృష్ట్యా, వారు భూములు గణనీయంగా ఎక్కువ విలువైనవిగా భావించినప్పటికీ.”

‘తీవ్ర నిర్లక్ష్యం’ ఆరోపణలు

లీగల్ ప్రొసీడింగ్స్‌లో, సన్ “నగదు పేద” అని క్లెయిమ్ చేసింది – ఆమె సంవత్సరానికి $70,000 కంటే తక్కువ సంపాదిస్తుంది మరియు ఆమె ఆస్తులు తన కంపెనీలలో ఆమె కలిగి ఉన్న ఈక్విటీ మాత్రమే అని నొక్కి చెప్పింది.

అయితే డిజైనర్ల కొనుగోళ్లు మరియు లగ్జరీ వాహనాల పట్ల ఆమెకు ఉన్న అభిమానాన్ని కోర్టులు గుర్తించాయి.

డిసెంబరు 2024లో, ఒక న్యాయమూర్తి “ఆమెకు నిరాడంబరమైన వార్షిక ఆదాయం ఉందని రుజువు ఉన్నప్పటికీ… శ్రీమతి సన్ విలాసవంతమైన జీవనశైలిని విలాసవంతమైన దుకాణాలలో క్రమం తప్పకుండా కొనుగోళ్లు చేస్తుంటారు, ఇది వార్షిక ప్రాతిపదికన ఆమె క్లెయిమ్ చేస్తున్న $60,000 నుండి $70,000 కంటే ఎక్కువ ఆదాయం ఉన్న వ్యక్తిని సూచిస్తుంది.”

CBC న్యూస్ 2013 మరియు 2014 సంవత్సరాలకు సంబంధించి సన్ ఫైనాన్స్‌ల ఆడిట్‌కు సంబంధించిన పన్ను కోర్టు పత్రాలను పొందింది.

ఆ ఫైలింగ్‌ల ప్రకారం, సన్ ఆ సమయంలో కనీసం డజను కార్పొరేషన్‌లతో అనుబంధం కలిగి ఉన్నాడు మరియు “వ్యక్తిగత జీవన వ్యయం” కోసం ప్రతి సంవత్సరం దాదాపు అర మిలియన్ డాలర్లు ఖర్చు చేశాడు – అయినప్పటికీ ఆమె 2013లో $31,315 మరియు 2014లో $40,066 మొత్తం ఆదాయాన్ని క్లెయిమ్ చేసింది.

కెనడా రెవెన్యూ ఏజెన్సీ దాఖలు చేసిన పత్రాలు ఆ కాలంలో ఆమె రెండు వాంకోవర్ రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీలను కొనుగోలు చేసి పారవేసినట్లు పేర్కొంది, “ఒక్కొక్కటి విలువ $4 మిలియన్ కంటే ఎక్కువ.”

మార్చి 2022లో, కెనడా రెవెన్యూ ఏజెన్సీ సన్ తన ఆదాయాన్ని $5 మిలియన్ కంటే తక్కువగా నివేదించిందని, ఆమె పన్ను రిటర్న్‌లను తిరిగి అంచనా వేసి $1.3 మిలియన్ల కంటే ఎక్కువ స్థూల నిర్లక్ష్యపు జరిమానాలను విధించిందని గుర్తించడం ద్వారా ఆడిట్‌ను ముగించింది.

సన్ పన్ను మదింపు మరియు పెనాల్టీలను అప్పీల్ చేస్తోంది, CRA యొక్క ఆడిట్ “చాలా సరికానిది మరియు చెల్లదు” అని క్లెయిమ్ చేసింది, ఎందుకంటే ఆమె కుటుంబం మరియు స్నేహితుల నుండి పొందిన పన్ను విధించబడని రుణాలు మరియు బహుమతుల కోసం ఖాతాలో విఫలమైంది.

కోర్టు పత్రాలలో, CRA – షాన్ ఓక్స్ ప్రాతినిధ్యం వహిస్తుంది- ఏకీభవించలేదు.

“2013 మరియు 2014లో అప్పీలుదారు $3,201,350 మరియు $2,054,536 ఆదాయాలను సంపాదించారు మరియు నివేదించడంలో విఫలమయ్యారు” అని ప్రభుత్వం తన పన్ను కోర్టు ఫైలింగ్‌లలో పేర్కొంది.

“అప్పీలెంట్ తెలిసి లేదా పరిస్థితులలో స్థూల నిర్లక్ష్యం, చేసిన లేదా పాల్గొనడం, ఆమె 2013 మరియు 2014 ఆదాయపు పన్ను రిటర్న్‌లలో తప్పుడు స్టేట్‌మెంట్‌లు లేదా లోపాల తయారీకి అంగీకరించడం లేదా అంగీకరించడం ద్వారా ఆదాయపు మెటీరియల్ మొత్తాలను నివేదించడంలో విఫలమైంది.”

‘ఆ ఓడ ప్రయాణించింది’

కోర్టు విచారణలో సన్‌పై ఆరోపణలు రావడం ఇదే మొదటిసారి కాదు.

ఒక ప్రత్యేక కేసులో, BC సుప్రీం కోర్ట్ జస్టిస్ రిచర్డ్ ఫౌలర్ $3.5-మిలియన్ల రుణాన్ని చెల్లించాలనే ఆర్డర్‌ను పాటించడంలో విఫలమైనందుకు గత సంవత్సరం కోర్టు ధిక్కారానికి 40 రోజుల జైలు శిక్ష విధించారు – ఆమె ఆదాయం మరియు వ్యయాలను పూర్తిగా లెక్కించడానికి సన్ సమయం ఇవ్వాలని అతను ఆదేశాన్ని నిలిపివేశాడు.

ధిక్కార చర్యలు $4.5-మిలియన్ తనఖాకి సంబంధించినవి GC క్యాపిటల్ ఇంక్. బర్నాబీలో విఫలమైన రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్ట్‌కు సంబంధించి 2018లో ఒక జత కంపెనీలకు జారీ చేయబడింది.

సన్ మరియు మరొక వ్యక్తి రుణానికి హామీ ఇచ్చారు, అంటే కంపెనీలు తనఖాపై డిఫాల్ట్ అయినప్పుడు, GC క్యాపిటల్ Inc. హామీదారులను అనుసరించింది.

2021లో, సన్ GC క్యాపిటల్‌తో ఒక ఒప్పందాన్ని కుదుర్చుకుంది, వాయిదాలలో $5.6 మిలియన్లు చెల్లించడానికి అంగీకరించింది. ఆమె రుణం కోసం సుమారు $3 మిలియన్లు చెల్లించింది, కానీ 2022 వేసవిలో చెల్లించడం ఆపివేసింది.

రెండు సంవత్సరాల తర్వాత, మిగిలిన రుణాన్ని చెల్లించే వరకు $300,000 నెలవారీ చెల్లింపులు చేయాలని సన్‌ని ఆదేశించిన BC సుప్రీం కోర్ట్ రిజిస్ట్రార్ నుండి కంపెనీ తీర్పును పొందింది.

ఆమె రుణం కోసం నెలకు కేవలం $3,000 చెల్లింపులను అందించింది. ఆ రేటుతో అప్పు చెల్లించడానికి 80 ఏళ్లకు పైగా పడుతుందని ఒక న్యాయమూర్తి సూచించారు.

చివరగా, GC క్యాపిటల్ నవంబర్‌లో కోర్టు ధిక్కారానికి సన్‌ని జైలుకు పంపాలని దరఖాస్తు చేసింది, ఫౌలర్ ముందు అసాధారణ విచారణకు దారితీసింది, నెలవారీ చెల్లింపులు చేయడంలో ఆమె వైఫల్యం గురించి ఆమె తన జీవనశైలిని బట్టి స్పష్టంగా తెలుస్తోందని ఆమె చెప్పింది.

న్యాయమూర్తి సన్‌కు కట్టుబడి ఉండటానికి ఫిబ్రవరి 20 వరకు గడువు ఇచ్చారు లేదా ఖైదు చేసే ప్రమాదం ఉంది. ప్రస్తుతానికి ఈ విషయంలో తదుపరి కోర్టు తేదీలు సెట్ చేయబడలేదు.

“ఈ సమయంలో ఆమె చాలా చాలా చాలా చక్కటి దారంతో వేలాడుతున్నట్లు మీ క్లయింట్ అర్థం చేసుకోవాలి” అని ఫౌలర్ ధిక్కార విచారణలో సన్ లాయర్‌తో చెప్పాడు.

“అస్పష్టంగా మరియు అడ్డంకిగా ఉండటానికి ప్రయత్నించే సమయం – ఆ ఓడ ప్రయాణించింది.”